Един дом или пет апартамента – трябва ли собствениците да плащат еднакъв имотен данък?

Имотният данък е сред онези задължения, които почти всеки собственик усеща непосредствено – всяка година получава конкретна сметка за конкретния си дом, гараж или друг имот. Затова всяка идея за увеличаването му неизбежно предизвиква спор. От едната страна стои необходимостта общините да разполагат с повече собствени приходи за улици, осветление, паркове и местни услуги. От другата – въпросът дали е справедливо човек да плаща все повече само защото притежава жилище, особено когато доходът му не се е увеличил. Трябва ли България да повиши данъка върху недвижимите имоти, или проблемът е по-скоро в начина, по който той се изчислява?

Колко е имотният данък в България?

Имотният данък е местен данък. Законът за местните данъци и такси дава на общинските съвети правото да определят ставката в граници между 0,1 и 4,5 промила върху данъчната оценка на недвижимия имот. За жилищните и нежилищните имоти на гражданите данъчната основа е именно данъчната оценка, която зависи от фактори като местоположение, площ, конструкция и овехтяване.

Това означава, че две жилища с еднаква пазарна цена невинаги ще имат еднаква данъчна оценка, а различните общини могат да определят различни ставки в разрешените от закона граници.

Тук се намира и първият важен момент в спора: „увеличаване на имотния данък“ може да означава две различни неща – по-висока данъчна ставка или по-висока и по-актуална оценка на самия имот.

Пазарните цени се променят, а данъчната оценка?

Точно оценяването на имотите е един от основните проблеми на имущественото облагане в много държави. OECD посочва, че остарелите оценки могат да намалят както приходите, така и справедливостта на системата, защото данъчните задължения престават да отразяват промените в стойността на различните имоти.

Представете си два апартамента, които преди години са имали близка стойност. Единият квартал впоследствие се превръща в много търсана зона – строи се метро, подобрява се инфраструктурата и цените на жилищата скачат. Другият район губи население и имотите поскъпват много по-слабо.

Ако данъчната система не отчита достатъчно тези промени, облагането може постепенно да се отдалечи от реалните икономически различия.

Затова спорът не е непременно „да вдигнем ставката за всички“, а може да бъде и „да направим оценките по-близки до действителната стойност на имотите“.

Аргументът „за“ – повече собствени приходи за общините

Имотният данък има едно важно преимущество: приходите са местни.

В анализа си за децентрализацията в България OECD определя данъка върху недвижимите имоти като важен източник на местни данъчни приходи, макар приходният му потенциал да остава ограничен.

По-високите приходи биха могли да дадат на общините повече възможности да финансират местната инфраструктура и услуги. И тук съществува логична връзка: стойността на един имот до известна степен зависи именно от средата около него.

Апартамент до добре поддържан парк, ремонтирани улици, училище и удобен транспорт обикновено е по-привлекателен от сходно жилище в район с разрушена инфраструктура.

Така имотният данък може да бъде разглеждан и като форма на участие на собствениците във финансирането на средата, която влияе върху стойността на тяхната собственост.

Защо икономистите често харесват имотните данъци?

Причината е необичайно проста: имотът не може да избяга.

При високи данъци върху определена стопанска дейност компанията може да премести част от дейността си. Капиталът също може да се насочи към друга държава. Земята и сградата обаче остават там, където са.

OECD посочва, че периодичните данъци върху недвижимите имоти са сред сравнително по-малко вредните за дългосрочния икономически растеж данъци. Те са трудни за избягване и могат да подпомогнат по-ефективното използване на земята.

Това създава икономически аргумент вместо увеличаване на някои други данъци по-голяма част от местните приходи да идва от недвижимата собственост.

Но икономическата ефективност не решава автоматично въпроса за социалната справедливост.

Пенсионер с ценен апартамент, но нисък доход

Това вероятно е най-силният аргумент срещу механичното увеличение.

Представете си пенсионер, който преди 40 години е купил скромно жилище. Междувременно кварталът се е превърнал в една от най-скъпите части на града. На пазара апартаментът вече струва значителна сума.

Но собственикът не получава тази сума.

Той просто живее там.

Ако данъкът бъде обвързан много по-тясно с пазарната стойност, човекът може да се окаже „богат на имущество, но беден на доход“.

Това не е само български проблем. OECD специално предупреждава, че по-високите периодични имотни данъци могат да създадат затруднения за домакинства с ниски доходи, но значително жилищно имущество, включително пенсионери. Сред възможните решения са различни облекчения и механизми, насочени към домакинствата с ограничена платежоспособност.

Единственото жилище и петият апартамент еднакви ли са?

Тук спорът придобива и бизнес измерение.

Жилището може да бъде дом, но може да бъде и инвестиционен актив.

Собственик на един апартамент, в който живее семейството му, е в различно положение от човек или дружество с десетки жилища, купени за отдаване под наем, препродажба или запазване на капитала.

Затова една от възможните политики би била не общо увеличение за всички, а по-диференцирана система – например различно третиране според вида и използването на имота. Подобна система обаче трябва внимателно да се оценява за странични ефекти: по-високите разходи на собствениците на инвестиционни жилища например могат частично да бъдат прехвърлени върху наемателите чрез наемите.

Следователно лозунгът „да обложим богатите собственици“ не е достатъчен. Трябва да се анализира кой в крайна сметка понася икономическата тежест.

А празните жилища?

Особено спорен е въпросът за имотите, които стоят неизползвани.

От гледна точка на общината те продължават да се намират на територия с улици, осветление и друга инфраструктура. От гледна точка на жилищния пазар празният апартамент представлява ресурс, който не се използва за жилищна функция.

По-високото облагане на определени категории неизползвани имоти понякога се предлага като средство собствениците да бъдат насърчени да ги продадат или отдадат под наем. Но практическото изпълнение поражда трудни въпроси – как точно се доказва, че жилището е празно, за колко време и какви изключения трябва да има?

Например наследствена къща в обезлюдяващо се село очевидно не е същият икономически случай като празен инвестиционен апартамент в центъра на голям град.

Ще намали ли по-високият данък цените на жилищата?

Не непременно и със сигурност не самостоятелно.

OECD отбелязва, че периодичните имотни данъци могат до известна степен да бъдат капитализирани в цените и да допринасят за ограничаване на ръста и колебанията им, но ефектът зависи от конкретната система и останалите фактори на жилищния пазар.

Цените зависят още от доходите, кредитите, лихвите, строителството, демографията, миграцията и търсенето на инвестиционни имоти.

Затова увеличаването на данъка не е магически инструмент за създаване на евтини жилища.

Бизнесът също ще плати

Разговорът често се съсредоточава върху апартаментите, но недвижимите имоти са основен актив и за бизнеса.

Магазини, складове, офиси, производствени сгради и други нежилищни имоти също попадат в системата на местното облагане. При нежилищните имоти на предприятията данъчната основа е по-високата между отчетната стойност и данъчната оценка.

Затова промяната може да засегне не само семейния бюджет, но и разходите на предприятията.

За голяма компания увеличението може да бъде сравнително лесно поносимо. За малък магазин, семеен хотел или работилница допълнителният постоянен разход може да има по-голямо значение.

Може би въпросът не е „по-висок или по-нисък“

Точно тук спорът става най-интересен.

Има поне три различни решения, които често се поставят под общия етикет „увеличаване на имотния данък“: повишаване на ставките, актуализиране на данъчните оценки или промяна на структурата на облагането.

Те могат да имат много различни последици.

Актуализирането на силно изостанала оценка например може да увеличи данъка на конкретен имот дори без промяна на ставката. Диференцираната система може да остави сравнително ниско облагането на основното жилище, но да третира различно други категории собственост.

Затова по-смисленият обществен спор не е просто:

„Да вдигнем ли имотния данък?“

А:

„Кои имоти трябва да плащат повече, по каква оценка и как да бъдат защитени собствениците, които притежават ценен дом, но нямат висок доход?“

Именно от отговора на тези три въпроса зависи дали една бъдеща реформа ще бъде възприета като по-справедлива система за финансиране на общините или просто като поредното увеличение на данъчната тежест.