Непознати са се нанесли в дома ви – можете ли просто да ги изгоните?

Представете си, че се връщате в собственото си жилище след продължително отсъствие и откривате, че вътре живеят непознати. Сменили са ключалката, внесли са вещи и отказват да напуснат. За собственика ситуацията изглежда абсурдна: как е възможно някой да заеме чужд имот и собственикът да не може просто да го изведе навън? Именно около този конфликт се развива спорът за т.нар. скуотване – самоволното настаняване в чужд, обикновено необитаван или временно празен имот.

Какво всъщност е скуотване?

Скуотването не трябва да се смесва с обикновен спор между наемодател и наемател. При класическия случай скуотърът влиза и започва да използва имот без първоначално разрешение на собственика. Това може да бъде изоставена сграда, ваканционно жилище, наследствен имот или дом, който временно не се обитава.

Явлението има и социална история. В някои европейски градове скуотърски движения заемат от години празни сгради и ги превръщат в жилища, културни центрове или политически пространства. Поддръжниците им поставят въпроса защо хиляди жилища стоят празни при недостиг на достъпни домове. За собственика обаче аргументът изглежда съвсем различно: празният имот не престава да бъде частна собственост.

Защо собственикът не ги изхвърли веднага?

Това е същината на обществения спор. Законите се различават значително между държавите, но правовата държава по принцип не позволява гражданите сами да решават кой има право да бъде в даден имот чрез сила.

Причината е важна. Човекът вътре може да твърди, че е законен наемател, че има договор, че е получил разрешение от друг собственик или дори да представи фалшив документ. Полицаят на място невинаги може моментално да разреши сложен спор за владение или собственост.

Така правилата, предназначени да предотвратят незаконно саморазправяне и неправомерно изгонване на истински наематели, понякога създават впечатлението, че нарушителят има повече права от собственика.

Не съществува едно европейско „право на скуотъра“

Популярното твърдение, че в Европа човек може да влезе в чужд дом и след определен брой дни автоматично да придобие право да остане там, е подвеждащо. Законодателствата са различни.

В Англия и Уелс например скуотването в жилищна сграда е престъпление от 2012 г. и може да доведе до затвор или глоба. В Испания, където проблемът с т.нар. okupas предизвиква особено ожесточени обществени спорове, през 2025 г. влязоха в сила законодателни промени, които позволяват определени дела за незаконно завземане на имот да преминават по ускорена процедура.

Следователно сензационното правило „ако не ги изгониш до 48 часа, губиш дома си“ не описва надеждно закона като общ принцип. Значение имат държавата, обстоятелствата около влизането в имота и конкретният правен статут на обитателите.

А как стои въпросът в България?

Българското право защитава собствеността, но едновременно с това защитава и фактическото владение срещу самоуправство. Конституцията определя частната собственост като неприкосновена, а Законът за собствеността предоставя на собственика правни средства да иска своята вещ от лице, което я държи без основание.

Тук възниква привидният парадокс. Да си собственик и да имаш право да получиш имота обратно не означава непременно, че можеш самоволно да разбиеш вратата, да изнесеш чуждите вещи и със сила да отстраниш хората вътре. В зависимост от конкретните факти подобно действие може да създаде нов правен проблем.

Затова при реален случай първата задача не е „как да ги изхвърля“, а какъв точно е случаят и коя законова процедура позволява най-бързо да бъде възстановено владението.

Как тогава собственикът си връща дома?

Най-важно е незабавно да документира случилото се и да потърси полицията, особено ако има данни за разбиване, повреждане, заплахи, подправени документи или друго престъпление. Трябва да разполага и с доказателства за правата си върху имота – нотариален акт и други относими документи.

Ако обитателите отказват да напуснат и случаят не може да бъде разрешен непосредствено като престъпление, може да се наложи съдебна защита. Законът за собствеността предвижда различни искове според това дали се защитава самото право на собственост или нарушено владение. След съдебно решение принудителното извеждане се извършва по установения законов ред, а не чрез частна саморазправа.

Точно затова при конкретен случай е разумно бързо да бъде потърсен адвокат по вещно право: правилната процедура зависи от факти, които могат съществено да променят правната квалификация.

Може ли скуотърът накрая да стане собственик?

Тук се появява още един мит. В много правни системи съществуват различни форми на придобивна давност – възможност при строго определени условия продължителното владение да доведе до придобиване на собственост.

Такъв институт съществува и в България. Законът за собствеността предвижда придобиване на недвижим имот по давност при непрекъснато владение за определен законов срок, като срокът и предпоставките зависят от вида на владението.

Това обаче няма нищо общо с популярната представа, че някой влиза в апартамента ви, остава там няколко седмици и вече „има права върху него“. Придобивната давност е сложен правен институт с конкретни условия и може да бъде предмет на съдебен спор.

Защо темата предизвиква толкова силни реакции?

Защото сблъсква две обществени ценности.

От едната страна е правото на собственост. Човек е купил или наследил жилището, плаща данъци и логично очаква държавата да го защити, когато някой го завземе без разрешение.

От другата страна стоят принципите на съдебната процедура и забраната на самоуправството. Ако беше достатъчно някой просто да заяви „това е моят дом“ и със сила да изгони обитателите, истински наематели, съсобственици или хора в семейни спорове също биха могли да останат без защита.

Проблемът следователно не е дали незаконното завземане трябва да бъде защитавано. По-трудният въпрос е колко бързо държавата може да установи кой има право върху имота и да възстанови това право, без да премахне процесуалните гаранции за всички останали.

Когато празният дом се превърне в обществен спор

Скуотването поставя неудобен въпрос пред съвременните общества. Възможно е едновременно да има празни жилища и хора без дом. Това е реален социален проблем. Но превръщането на този проблем в аргумент за самоволно завземане на конкретен чужд имот създава друг проблем – кой решава кога собствеността на един човек може да бъде използвана от друг?

За собственика отговорът трябва да бъде практически ясен: действайте веднага, събирайте доказателства, уведомете компетентните органи и използвайте законовата процедура, вместо да прибягвате до сила.

А за обществото остава по-големият спор: ако законът признава собствеността, но връщането на незаконно завзетия дом е прекалено бавно и трудно, достатъчно добре ли защитава тази собственост на практика?